McDonald's: ¿hamburguesas o ladrillos?

La frase del título tiene dueño. Harry Sonneborn, el financista que acompañó a Ray Kroc en la expansión de McDonald's en los años 50, lo resumió así: la compañía no está realmente en el negocio de la comida, sino en el inmobiliario. Setenta años después, la idea sigue siendo bastante cierta.

¿Cómo funciona el modelo?

McDonald's casi no opera sus propios locales. Alrededor del 95% de sus más de 40.000 restaurantes en el mundo están en manos de franquiciados, empresarios independientes que pagan por usar la marca.

La clave está en qué se paga y a quién:

McDonald's compra o alquila el terreno y el edificio donde funcionará el local, y después se lo subalquila al franquiciado, generalmente con un margen a favor. En sus mercados principales es dueña de más de la mitad de los terrenos y de la gran mayoría de los edificios.

El franquiciado paga un alquiler (rent) que suele ser fijo más un porcentaje de las ventas. Es el principal ingreso de la compañía.

Además paga regalías (royalties), un porcentaje por usar la marca, las recetas y el sistema operativo.

El franquiciado corre con los costos del día a día: empleados, carne, papas, luz, mantenimiento. Si la carne sube, el problema es principalmente suyo.

¿Por qué este esquema es tan bueno para McDonald's?

Ingresos previsibles. El alquiler se cobra aunque ese mes se vendan menos hamburguesas. Es una renta parecida a la de un propietario.

Márgenes altísimos. Cobrar alquileres y regalías cuesta muy poco. Los márgenes de los ingresos por franquicias rondan el 80%, muy por encima de lo que deja vender comida.

Control total. Como es la dueña o la inquilina principal del inmueble, si un franquiciado no cumple los estándares, puede quedarse sin local.

Ubicaciones privilegiadas. Durante décadas eligió las mejores esquinas, rutas y zonas de alto tránsito. Esos inmuebles se valorizaron con el tiempo y hoy forman una cartera de propiedades enorme.

Protección contra la inflación. Los alquileres atados a las ventas suben naturalmente cuando suben los precios del menú.

En números simples

Aproximadamente el 60% de los ingresos totales de McDonald's viene de franquicias, y la mayor parte de eso son alquileres. Pero como esos ingresos casi no tienen costos, explican una porción todavía mayor de las ganancias.

La conclusión para el inversor

Quien compra la acción de McDonald's (o su CEDEAR) no está comprando solo una cadena de comidas rápidas. Está comprando una combinación de marca global y una gran cartera inmobiliaria que cobra rentas en todo el mundo. Por eso muchos analistas la ven como una empresa defensiva, con flujo de caja estable y dividendos crecientes, más parecida a un negocio de rentas que a un restaurante.

La hamburguesa atrae al cliente. El ladrillo es lo que genera el dinero.