ONs vs. Inmuebles

Ventajas de las ONs frente a comprar un inmueble para alquilar

1. Ticket de entrada bajo. Podés empezar con unos cientos de dólares. Un inmueble exige un capital grande y concentrado.

2. Liquidez. Vendés en el mercado en el día (liquidación T+0 o T+1). Un departamento puede tardar meses en venderse, y muchas veces con descuento.

3. Renta en dólares. Las ONs hard dollar (dólares billete) pagan cupones en USD. El alquiler, en cambio, se cobra en pesos y queda atado a índices y a la negociación con el inquilino.

4. Flujo previsible. Las fechas y montos de cupones y amortizaciones se conocen de antemano. En un alquiler hay vacancia, atrasos y renegociaciones.

5. Sin costos de mantenimiento. No pagás expensas en meses vacíos, ABL, arreglos ni comisiones de administración, y tampoco corrés riesgo de desalojo.

6. Costos de entrada y salida mínimos. La comisión del broker es baja. En un inmueble, escritura, sellos y comisión inmobiliaria se comen varios puntos del capital entre compra y venta.

7. Diversificación. Podés repartir el capital entre emisores y sectores (energía y Vaca Muerta, bancos, telecomunicaciones). Con un inmueble apostás todo a una unidad, un barrio y un inquilino.

8. Ventaja impositiva. Para personas humanas residentes, los intereses y ganancias de ONs con oferta pública están, en general, exentos de Ganancias. El alquiler tributa Ganancias.

9. Gestión cero. No tenés que buscar inquilinos, hacer contratos ni atender reclamos.

10. Rebalanceo ágil. Podés cambiar de emisor, plazo o moneda según el contexto. Un inmueble es una decisión rígida de largo plazo.

Contrapeso: las ONs tienen riesgo de crédito, es decir, que la empresa no pague, y su precio fluctúa en el mercado. El inmueble es un activo real, sin riesgo de emisor y con valor de resguardo histórico para el ahorrista argentino. La clave es elegir emisores sólidos y diversificar.

Ventajas de comprar un inmueble para alquilar frente a una ON

1. Activo real. No depende de que una empresa pague. Aunque el inquilino falle, el inmueble sigue siendo tuyo.

2. Sin riesgo de default del emisor. Una ON puede reestructurarse o caer en default (cesación de pagos). En 2020, por ejemplo, la Comunicación A 7106 del BCRA obligó a muchas empresas a refinanciar su deuda en dólares.

3. Potencial de revalorización. El inmueble puede ganar valor con el tiempo (capital gain, ganancia de capital). La ON, en cambio, tiene techo: al vencimiento devuelve el valor nominal y nada más.

4. Renta que se ajusta. El alquiler se actualiza periódicamente. El cupón de la ON queda fijo hasta el vencimiento.

5. Sin riesgo de reinversión. El inmueble genera renta de forma indefinida. Cuando vence la ON, tenés que reinvertir, quizás a tasas más bajas.

6. Base imponible menor en Bienes Personales. Los inmuebles tributan sobre la valuación fiscal, que suele estar muy por debajo del valor de mercado. Las ONs tributan a precio de mercado.

7. Menos expuesto al sistema financiero. Es un resguardo frente a corralitos, cepos o restricciones como las que vivió Argentina varias veces.

8. Apalancamiento. Con crédito hipotecario podés comprar más activo del que tu capital permite. En la práctica, esto no está disponible para comprar ONs.

9. Valor de uso. Podés usarlo vos o un familiar, o reconvertirlo. Una ON solo paga intereses.

10. Menor volatilidad visible. No tiene cotización diaria, lo que reduce la tentación de vender en pánico. Ojo: que no se vea el precio no significa que no se mueva.

11. Podés agregarle valor. Reciclar, ampliar o cambiar el destino del inmueble mejora la renta y el precio. En una ON no podés hacer nada.

12. Fácil de heredar. Es un patrimonio concreto, entendible y transmisible para la familia.

Contrapeso: la renta neta suele ser más baja de lo que parece una vez que restás vacancia, impuestos y mantenimiento. Además, la iliquidez y la concentración pesan mucho. El inmueble conviene más para quien tiene horizonte largo y no va a necesitar ese capital.